住宅：

住宅投资收益主要来自两个方面，预期增值和租金收益。参考近几年南昌住宅市场涨幅，一年不涨个千把块钱都觉得自己买亏了，所以增值是目前住宅投资最主要的收益部分。租金收益部分呢，反正随行就市，水涨船高，也不错。由于增值收益远大于租金收益，所以就出现了炒房大军，买卖交易固然繁琐还要交各种税费，但收益远超成本，谁还有心思用来出租收取租金。这就是当前住宅市场中国与欧美日本等国家的不同，别人房产收益主要来自于租金，我们主要炒房。

住宅首套首付只要20-30%，商业写字楼等都要50%，且住宅可以最长贷款30年，商业写字楼只能贷10年，而且贷款利率住宅也更有优惠。

另外住宅与学区、学位挂钩，好的学区房一房难求，所以价格被炒的很高。

最后与写字楼、商铺相比住宅面对的市场最大，出手的概率更高。

公寓

通常说的公寓都是指40年产权，面积较小30-50平左右的商业性质公寓。有部分开发商为了降低总价把住宅做成40-50平来卖，所谓的产权公寓，但其本质是住宅，不在本文公寓范畴之内。大部分公寓都在市中心位置较好的区域，这是因为开发商拿地的时候政府有要求，必须配套部分商业，相对商铺公寓更好卖一点所以做成公寓销售。公寓楼往往几部楼梯N户，所以居住的品质相对较差，通常都是未婚年轻人方便工作就近租住，真正住家的少之又少。当然目前市场有不少LOFT产品即复式公寓，看上去挺酷，吸引了不少“有品位”的文艺青年，一句话，装逼的东西，居住并不实用，水电费还比较住宅的要高呢。

就升值的空间来说，由于不适合住家不带学位，商住公寓不如住宅。所以其主要收益来自租金，市中心位置好面积小，租金通常也不低。现在也有很多返租类公寓，比如公寓酒店，途家等帮你出租，虽然租金相对自己租较低，但省了各种烦恼，也是一种方式。

写字楼

个人可买的写字楼也就是所谓的散售写字楼，其实面临的是一个极窄的市场。首先好地段的写字楼散售的就少，其它的分布就散，注定这样的写字楼一旦成为二手就是一个零散市场。其次写字楼的客户一定是公司客户，也就是说你是在做C2B的生意，需求端又是一个狭窄市场。做B端的生意好处是客户付租能力高且一旦租赁就不会轻易离开，租金收入会比较稳定。随之而来的负面就是这样的生意受经济波动影响极大，今天风光无限的租户，搞不好一个浪头过去就成了破落户，人人喊打了。投写字楼运气最好的当属押对了商务区域而又恰巧碰上原本就是按自持设计而无奈做散售的标准甲级写字楼，等于散户买上了蓝筹股，就跟着大势赚钱好了。

商铺

商铺是四类产品中最需要赌性的一种投资。为何这么说呢？因为商业需要人气，商业也需要沉淀，买商铺最好的时机当然是从开发商手里买一手的，价格便宜还可以最大化用杠杆，但那时也根本没法判断入住情况，也无从知晓客户偏好，要开什么能开什么都是在碰运气。商铺有一个好处就是最接近市场，因为距离最近最便利因此是可以吃到一部分稳定的客户。商铺也有最大的劣势就是没有规模性，没法满足更丰富的需求，客户虽近，对你的需求却极其有限。投资商铺的一般两种人，一种是自己开店的，就当是固定资产投资；另一种就是纯粹的投资者，就需要去招商。无论哪种投资，商铺的价值都跟生意的好坏密切相关，很多情况还不能是光你一家生意好，要整条街都好才有意义，否则都会拖死。

总之，这四种投资就市场环境的复杂程度及操作难度由低到高的排序是：住宅，公寓、写字楼、商铺。本来，从风险收益匹配的理论上投资收益率的排序也该如此，不过从现实的反馈来看却正好相反。

最后说一下房少爷个人观点：

1、住宅兼具升值和收租，必然优于公寓，除非限购不然先打光住宅指标再考虑公寓；

2、现金流比较足，可承担无法出租的风险，可以考虑投商铺，毕竟风险大收益也可能很大。社区商业与综合体商业相比投入小，风险小，但预期收益也小。所以买商铺说是看眼光，有时候赌运气，买的店面变成中山路那就相当于冲关霸王精，价值和租金齐飞真正一铺养三代，一旦碰到倒霉变成死铺那就是放了庄家德国十三烂放若干年租不出去很长时间无法解套。

3、有钱人，超越了做普通生意的“窝罐里”阶段的企业主，企业高管等可以考虑投资写字楼，因为这部分人自己就在写字楼办公，有租赁的路子，普通百姓就不要玩了，也玩不起。

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