市区老写字楼由于停车难、环境等问题，租金和入住率下降

根据房产杂志报告显示，去年第四季度南昌甲级写字楼平均有效租金环比有所下降，原因是大量新写字楼入市。而今年被喻为甲级写字楼供应“井喷年”，更多新写字楼入市，意味着租金下滑压力更大。然而，在现实中，南昌写字楼租金似乎并没有降低。贵的写字楼租金达到每月110元/平方米。南昌房地产业协会的工作人员表示，写字楼已经逐渐从老城区发展到新区，而专业人士表示，南昌写字楼市场潜力巨大。

现状

纯办公的高档写字楼稀缺

市民刘先生上个月决定和几名同学合伙，在南昌成立一家咨询公司，并计划在高档写字楼中租赁一间100平方米左右的房子，但租房一事让他头疼了近一个月。他发现，南昌的写字楼虽然不少，但老城区的写字楼大部分都是旧的，新区虽然有一些新的写字楼，但纯办公的高档写字楼稀缺。

16日和17日，记者跟随刘先生进行了一番体验后发现，红谷滩大部分写字楼都存在办公、居家混合的情况，纯办公的高档写字楼相当少。一名从事商业地产开发的业内人士分析，红谷滩的写字楼大部分都出售了产权，由业主自行招揽租户。一些业主为了尽快将房子租出去，便没那么挑剔，租给了住户，导致很多规划为写字楼的楼盘，后变成了办公、居住混合的房子。

记者还调查发现，红谷滩新区高档写字楼的租金，比主干道边的沿街店铺租金贵不少。

调查

新区写字楼：“双子塔”写字楼租金贵

采访时，记者来到了红谷滩新区绿地中央广场双子塔，询问得知，该写字楼内好的楼层月租金达到了110元/平方米，且有很多公司已经入驻。记者发现该写字楼的户型很不错，适合各种公司办公。同样是在红谷滩新区的联发广场的写字楼月租金85元/平方米、绿地元创、国际金融中心和新龙大厦的写字楼月租都在70元/平方米左右，在红谷滩其他地段的建设大厦和鼎峰中央的写字楼月租金则达到55元/平方米，相对位置较偏的博能中心写字楼月租金只要47元/平方米。

相比之下，以前作为老城区写字楼“旗帜”的财富广场的月租金约60元/平方米，坐落于繁华路段的时代广场写字楼的月租金约50元/平方米。而南昌市较早建成的写字楼华财大厦目前的月租在市内算是较低的，约30元/平方米。

空置率少的为联发广场写字楼和博能中心写字楼

昨日，记者走访了南昌市多个写字楼，发现红谷滩新区的联发广场写字楼和博能中心写字楼的空置率少，根据江西商业地产网数据显示，这两个写字楼的空置率只有5%。博能中心的物业工作人员告诉记者：“这里写字楼的租金便宜，硬件和软件不比其他写字楼差，位置也不是很偏，所以选择在这里办公的客人很多，目前写字楼招租很跑火。”

“随着近年投资环境改善和经济发展形势好转，新进驻和原有部分公司扩大规模，形成对办公用房的需求后，办公类房屋的平均租金逐步攀升。”江西商业地产网的负责人王悦好说道。

老写字楼：租金和入住率纷纷下降

南京西路的一栋老写字楼的一名招租的业主称，他出租的办公室面积达500平方米，每平方米每月的出租价格约为23元。“老写字楼差不多都是这个价位，相对来说比较便宜。”虽然价格降了，但想租的客户并不多，让他感到忧虑的是，整栋写字楼的入住率比原来少了两三成。据一名业内人士介绍，与前几年相比，南昌一些老写字楼无论是价格还是入住率，都有所下降，只是降幅不一样，建设年代越早的老写字楼降幅越大。

受电梯老化、停车难等问题困扰

有着十多年历史的写字楼，见证了南昌城市的快速发展，也陪伴了不少公司做大做强。由于新城区的快速发展，一些公司为了寻求更好的办公环境，纷纷从老城区撤离。

记者调查发现，多数老写字楼在卫生环境、停车等方面均存在一些问题。17日下午，记者在南京西路上的老写字楼乘电梯时，电梯内才9个人（限载人数为10人）便出现超载警示，让一些办公人员很无奈。“如果能在服务和硬件设备上进行提升，老写字楼或许能挽回一些客户。”地产公司的工作人员介绍，一些原来在老城区办公的单位搬到红谷滩新区后，这些单位出租的空房又将对老写字楼形成冲击。

新区写字楼内金融公司多

采访中，记者在红谷滩新区多个高档写字楼中发现，在租户中看到多的字眼是“投资管理”、“小额贷款”、“基金”、“信托”和“担保”，记者的直观感受是：金融服务业公司应该在写字楼中占比颇重。随后，记者挑选了价格较高、出租率较理想的5座写字楼进行了统计，结果证实，金融服务业公司达到三成。

声音

租户：花钱不仅为了“面子”也为了有个“好邻居”

南昌一家大型企业后勤部门的万小姐告诉记者：“当初租写字楼时，老板的标准就一条，尽可能寻找大型公司入驻较多的写字楼。”从事大型贸易的李姓老总告诉记者：“每平方米多30元，少30元不重要，重要的是，写字楼上已经有哪些公司在办公了。要是旁边都是一些不入流的公司，这会贬低公司身价。”李总说，实力强的公司会扎堆形成“好气氛”。

作为一家金融类公司的办公室主管，张经理直言“金融类公司租的写字楼要是太差，就会影响公司诚信。”他所在的公司，坐落在赣江边的一甲级写字楼。“我们的月租75元/平方米，租了一层楼，共有1000多平方米。”虽然租房成本高，但他说，“这是金融公司必须要支付的成本之一，形象太重要了，选择好的写字楼，是为了在客户心中，建立有实力的良好形象，而且，好的写字楼交通便利，客户业务往来比较方便。

业内人士：高新区写字楼市场潜力巨大

江西商业地产网的王总告诉记者，高新区东西向沿北京东路、紫阳大道和南北向昌东大道，有大量土地以相对合理的价格，被成熟开发商竞得，规划有大量综合体项目，每个项目中均有写字楼的规划，未来2年的写字楼供应量达到几十万平方米，写字楼市场潜力巨大。

但由于写字楼项目往往销售价格比普通住宅物业要高，投资门槛也高，如果投资者资金有限，又有意投资写字楼产品，应选择规划定位合理、开发思路明确的写字楼项目，同时单价低，面积可分割也是重要考虑因素。

房地产协会：调控政策或催热南昌写字楼市场

南昌房地产业协会工作人员表示，政府调控政策出台后，一部分客户已经将目光转向了不受政策影响的写字楼。目前来看，不受政策影响的办公产品关注度可能会再度提升。

由于写字楼市场不断走热，外埠品牌和本土品牌纷纷在拿地规划建设地段、配套优越的写字楼。在南昌，多个高档写字楼的出现，让南昌人对高端城市综合体有了进一步的认识，这些都将为南昌写字楼市场的发展带来意想不到的效果。(首席记者刘星聂俊鹏)